“數(shù)字房產(chǎn)”時空數(shù)據(jù)模型的建立與應(yīng)用

1 引言

“數(shù)字房產(chǎn)”( DRES, Digital Real Estate System)是以房產(chǎn)為對象進(jìn)行數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、一體化的管理信息系統(tǒng)。它以空間信息為核心, 利用地理信息系統(tǒng)(GIS)、管理信息系統(tǒng)(MIS)、辦公自動化(OA)、工作流( WFS) 等先進(jìn)技術(shù)綜合集成, 以利各類房產(chǎn)信息達(dá)到房產(chǎn)管理和服務(wù)的最優(yōu)化[1]。

在數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中引入時間要素的重要性在于: ( 1) 能完整描述每一時刻的房屋的狀況; ( 2) 真實(shí)地記錄房屋信息的來龍去脈, 便于為房產(chǎn)糾紛提供準(zhǔn)確的依據(jù); ( 3) 對房產(chǎn)信息的歷史狀態(tài)進(jìn)行保存、恢復(fù)、跟蹤和預(yù)測等; ( 4) 有利于結(jié)合歷史情況對房產(chǎn)價格、空間分布等因素進(jìn)行分析預(yù)測。傳統(tǒng)的地理信息系統(tǒng)的空間數(shù)據(jù)庫是現(xiàn)實(shí)世界在某一瞬間的快照式靜態(tài)描述, 難以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息中的時間信息管理。在數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中引入時間管理, 就必須研究建立數(shù)字房產(chǎn)的時空數(shù)據(jù)模型。

目前, 針對數(shù)字房產(chǎn)時空數(shù)據(jù)的管理, 提出了一些理論模型[2~5], 但在實(shí)際應(yīng)用中發(fā)現(xiàn)這些模型過于理論化, 計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)過于復(fù)雜, 且普遍存在效率不高的問題。本文在考慮數(shù)字房產(chǎn)中數(shù)據(jù)時空特征的基礎(chǔ)上, 提出一種改進(jìn)快照序列模型和基態(tài)修正模型相結(jié)合的時空數(shù)據(jù)模型。

2 數(shù)字房產(chǎn)數(shù)據(jù)的時空特征

在數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中, 所管理的對象包括房屋及其所對應(yīng)的屬性的變化。這種變化是由房屋的分割、合并、注銷、產(chǎn)權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等引起的, 涉及到時空、空間和屬性的變化。歸納起來有三種情況。一是房屋的空間形態(tài)、屬性同時變化。二是房屋的空間形態(tài)未變, 但屬性發(fā)生了變化。三是房屋的屬性未變, 但房屋空間形態(tài)發(fā)生變化。

一般引起房屋空間形態(tài)變化的主要原因有二:一是房屋所有權(quán)人變化引起的房屋的分割與合并;二是房屋的滅失。分割、合并、滅失是房屋空間形態(tài)變化的主要形式, 如圖 1 所示。

還有一種情況, 理論上也會引起房屋空間分割和合并的同時發(fā)生, 即在房屋繼承之后常見的房屋析產(chǎn)與贈與。房屋所有者在亡故之后, 其多個繼承人將被繼承者所擁有的一套房屋按照一定的方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割, 稱為析產(chǎn)。在這種情況下, 理論上該房屋對象應(yīng)遵循上述的空間對象一分為多的變化。在析產(chǎn)后, 常常會立即發(fā)生贈與或轉(zhuǎn)讓的情況, 即繼承者將所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其中的一個繼承者。從理論上來講, 此時又發(fā)生了多個房屋對象合并為一個房屋對象的情況。但在實(shí)際操作中, 這種情況下房屋對象產(chǎn)權(quán)范圍的邊界精確劃分難以進(jìn)行, 且分割與合并進(jìn)行的時間間隔很短, 一般不適宜對這種情況進(jìn)行房屋對象的分割和合并, 而代之的是以文字表述。這也不失是一種靈活的時空數(shù)據(jù)的處理模式。

數(shù)字房產(chǎn)中我們要處理的往往是屬性的時態(tài)變化。其中, 產(chǎn)權(quán)人、房屋狀態(tài)等是其中最活躍的。以產(chǎn)權(quán)人為例, 隨著房產(chǎn)交易的進(jìn)行, 所有權(quán)人不斷發(fā)生變化, 如圖 2 所示:

按照時態(tài)數(shù)據(jù)庫中有關(guān)時間模型的理論 [6], 產(chǎn)權(quán)人的變化應(yīng)屬于步進(jìn)模型( Stepwise Model) 。在這種模型下, 時間序列上任一點(diǎn)的數(shù)據(jù)值對應(yīng)于上一次數(shù)據(jù)改變時保持的狀態(tài), 如果要查詢當(dāng)前數(shù)據(jù)的取值, 則需要回溯。如圖 2 可以看出, 房屋所有權(quán)人自 1997 年至今一共發(fā)生了 4 次變動, 采用步進(jìn)模型只要求記錄 4 個時間點(diǎn)的信息。如果查詢目前該人員的身份, 雖然沒有登記當(dāng)前時間點(diǎn), 但并不是返回一個無效的空值, 而是沿著時間軸回溯, 找到最近發(fā)生的狀態(tài)變化。其他房屋共有權(quán)人、他項(xiàng)權(quán)人的變化也遵循此模型?！皵?shù)字房產(chǎn)”中屬性信息的變化大部分都遵循此步進(jìn)模型。

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